Ein Mehrfamilienhaus ist als Immobilie eine aktuell überaus begehrte Kapitalanlage – besonders angesichts der niedrigen Zinsen und der immer weiter auseinanderdriftenden Entwicklung zwischen Einkommen und Vermögen. Wer Geld hat, legt es nicht mehr wie früher auf der Bank an und kassiert Zinsen, sondern nutzt irgendeine Form von Kapitalanlage: Aktienfonds, Kunst oder eben Betongold bzw. Immobilien. Aber welche Investitionskosten kommen hier auf zukünftige Eigentümer zu? Wie steht es um die Erträge? Worin liegt der zahlenmäßige Vorteil im Vergleich zum Wohnblock oder zum Einfamilienhaus?
Das Mehrfamilienhaus passt sowohl zur Stadt als auch auf das Land
Mehrfamilienhäuser sind viel breiter skalierbar als Einfamilienhäuser: Je nach Bedarf kann mit der Zahl der Wohnungen gespielt werden, um beispielsweise die geplanten Investitionskosten zu treffen oder um die baulichen Vorschriften vor Ort einzuhalten (Mindesthöhe, maximale Höhe, maximale Grundfläche und vieles mehr). Das bedeutet, dass ein Mehrfamilienhaus sowohl als Stadthaus gebaut werden kann, als auch in einem Wohngebiet auf dem Dorf Platz findet. Wer also ein Mehrfamilienhaus bauen oder kaufen möchte, ist hinsichtlich der Lage sehr flexibel.
Das Mehrfamilienhaus als Brücke zwischen Wohnblock und Einfamilienhaus
Für Investoren sind Mehrfamilienhäuser deshalb beliebt, weil sie im Gegensatz zum Einfamilienhaus eine stetige Rendite abwerfen und die Wohnungen einfacher zu vermieten und zu warten sind. Andererseits sind die Investitionskosten im Vergleich zu einem Wohnblock ungleich niedriger.
Kosteneinschätzung für Mehrfamilienhäuser
Abhängig von der Lage steigen oder fallen aber natürlich auch die Kosten, allem voran die für das Grundstück, aber auch die für den Bau selbst. Wer in einem Ballungsgebiet baut, muss mit hohen Grundstückspreisen und hohen Ausgaben für Rohbau, Handwerker und Logistik rechnen. Auf dem Land hingegen sind die Preise deutlich niedriger, zumindest, insofern es sich nicht um einen Speckgürtel im Umkreis einer großen Stadt handelt. Bei gleicher Ausstattung, beispielsweise bei 4 Wohnungen und einer Gesamtfläche von 400 Quadratmetern, liegen die Kosten auf dem Land schätzungsweise zwischen 500.000 € und 1.000.000 €. In der Stadt kann ein entsprechendes Mehrfamilienhaus schnell 1.500.000 bis 2.500.000 € kosten – oder sogar mehr. Wer mit dem doppelten zwischen Stadt/Land rechnet, der hat einen groben aber meist guten Schätzwert, beim Neubau größtenteils bedingt durch die Kosten für das Grundstück. Zu diesen Kosten sind noch einmal ca. 10 bis 15% hinzuzurechnen, bedingt durch die Grunderwerbssteuer, die Notargebühren und weitere Kaufnebenkosten. Es sind die Kaufnebenkosten, wozu im Übrigen auch Zinsen gehören, sollte für den Kauf ein Kredit aufgenommen worden sein, welche besonders betrachtenswert sind: Denn sie sind es, die mit dem Verkauf der Immobilie allein durch Wertsteigerung wieder eingenommen werden müssen.
Welche Erträge sind bei einem Mehrfamilienhaus zu erwarten?
Auch diese Frage ist pauschal leider nur vage zu beantworten, da die Erträge so wie die Investitionskosten auch von Lage, Zustand und Ausstattung der Wohnung abhängen. Auch hier gilt grundsätzlich, dass für ein Mehrfamilienhaus in der Stadt ganz grob die doppelten Erträge zu erwarten sind, wie für ein Mehrfamilienhaus auf dem Land. Mit Mieteinnahmen von 800 – 1200 € warm für eine 100 m² Wohnung kann man in Ballungsgebieten rechnen, Ausnahmen wie München einmal außen vor gelassen. Finanziell sind neben den Mieteinnahmen auch Erträge durch Wertsteigerung zu erwarten, allerdings sind diese Erträge natürlich bis zum Verkauf der Immobilie oder einzelner Wohnungen gebunden.
Bildquelle: Pixabay / Adam Gorka
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